Immobilienkauf in Zug für ausländische Staatsangehörige: Was die Lex Koller zulässt

Für ausländische Staatsangehörige, die im Kanton Zug Wohneigentum erwerben möchten, ist die Ausgangslage nach der Lex Koller enger als vielfach angenommen. In der Praxis braucht es Wohnsitz in der Schweiz und eine Bewilligung – und die Liegenschaft muss das tatsächlich selbst bewohnte Zuhause sein. Zug ist kein Ferienortskanton; die Ausnahme, die den Kauf in Wallis oder Graubünden ermöglicht, greift hier nicht.

Eine 2026 veröffentlichte Vorlage des Bundesrats würde das Regime zusätzlich verschärfen. Wer einen Kauf erwägt, sollte die geltenden Regeln kennen, bevor die möglichen kommen.

Was die Lex Koller ist

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – nach dem prägenden Bundesrat Lex Koller genannt – beschränkt den Erwerb von Schweizer Wohneigentum durch Personen mit Wohnsitz im Ausland. Erklärtes Ziel ist die Begrenzung ausländischen Grundbesitzes und der Spekulation in einem Land mit sehr wenig Boden.

Es ist Bundesrecht, das kantonal vollzogen wird; entschieden wird von der kantonalen Behörde. Betroffen ist Wohneigentum. Echte Gewerbeliegenschaften lagen bislang ausserhalb.

Ihre Position nach Status

Schweizer Staatsangehörige und Inhaberinnen einer Niederlassungsbewilligung C sind hier gleichgestellt. Wer eine C-Bewilligung besitzt – auch aus einem Drittstaat –, kann Erstwohnsitz, Zweitwohnung oder Renditeobjekt ohne Bewilligung erwerben. Die C-Bewilligung räumt die Frage praktisch aus. Inhaberinnen und Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung B, einschliesslich Drittstaatsangehöriger, können am Wohnsitz eine selbst bewohnte Erstwohnung ohne Bewilligung erwerben. Die Bedingung ist ernst gemeint: Es muss das tatsächlich bewohnte Zuhause sein, nicht eine Kapitalanlage neben einer Mietwohnung. EU- und EFTA-Angehörige mit Wohnsitz in der Schweiz stehen vergleichbar da und sind mit C-Bewilligung Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt. Personen mit Wohnsitz im Ausland sowie ausländisch beherrschte Gesellschaften benötigen eine kantonale Bewilligung. Bewilligt werden im Wesentlichen Ferienwohnungen in dafür bezeichneten Tourismuskantonen, im Rahmen eines nationalen Kontingents von rund 1'500 Bewilligungen jährlich und einer Nettowohnfläche von etwa 200 m² pro Einheit. Für Zug ist genau das der entscheidende Punkt. Der Kanton ist kein bezeichnetes Fremdenverkehrsgebiet und verfügt über kein Ferienwohnungskontingent. Für Personen mit Wohnsitz im Ausland gibt es hier praktisch keinen Weg zum Wohneigentum. Die Antwort lautet nicht «schwierig», sondern «nicht vorgesehen».

Die Vorlage von 2026

2026 eröffnete der Bundesrat die Vernehmlassung zu einer deutlichen Verschärfung der Lex Koller. Die Vernehmlassungsfrist lief Mitte Juli 2026 ab; anschliessend entscheidet der Bundesrat über die Botschaft ans Parlament.

Vorgesehen ist unter anderem:

• Drittstaatsangehörige benötigen auch für die Erstwohnung eine Bewilligung und müssen bei Wegzug aus der Schweiz innert zwei Jahren veräussern
• Gewerbeimmobilien werden generell strenger behandelt; bewilligungsfrei bleiben nur Objekte für den eigenen Geschäftsbetrieb, Renditeobjekte werden untersagt
• kantonale Ferienwohnungskontingente sinken, und Handänderungen zwischen ausländischen Eigentümern werden angerechnet
• Erwerb von Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften und Immobilienfonds durch Personen im Ausland wird untersagt

Nichts davon ist geltendes Recht. Es handelt sich um eine Vorlage in einem frühen Stadium, und Schweizer Gesetzgebungsverfahren sind langsam und werden häufig angepasst. Für Drittstaatsangehörige, die einen Kauf in Zug abwägen, weist die Richtung jedoch eindeutig in eine Richtung – und die Veräusserungspflicht innert zwei Jahren nach Wegzug verändert die sinnvolle Strukturierung eines Kaufs erheblich.

Was das praktisch bedeutet

Drei Beobachtungen aus der Arbeit mit Käuferinnen und Käufern in dieser Lage.

Die Reihenfolge zählt mehr, als es scheint. Der Bewilligungsstatus bestimmt, was erworben werden darf. Wer zuerst die Aufenthaltsbewilligung regelt und danach die Immobilie, hat Optionen. Wer es umgekehrt macht, stellt häufig fest, dass er keine hat. «Erstwohnung» ist eine Tatsachenfrage, kein Etikett. Gemeint ist das tatsächlich bewohnte Zuhause. Konstruktionen, die nach Eigennutzung aussehen und als Anlage funktionieren, sind genau das, was das Gesetz verhindern soll – und die Vorlage würde diesen Punkt weiter schärfen. Das ist eine Frage für eine Schweizer Anwältin oder eine Notarin, nicht für uns. Wir sagen das ausdrücklich, weil die Folgen eines Fehlers gravierend sind: Ein bewilligungswidriger Erwerb kann rückabgewickelt werden. Unsere Rolle ist es, die Immobilie zu finden, den Markt zu verstehen und den Prozess zu führen. Die rechtliche Beurteilung gehört zu einer Fachperson, und wir stellen den Kontakt her.

Wenn Sie einen Umzug nach Zug planen und einschätzen möchten, was in Ihrer Situation realistisch ist, besprechen wir das gerne mit Ihnen.